MATRIX W ŚWIECIE NIERUCHOMOŚCI

Na całym świecie zasady obrotu nieruchomościami są jasne i zrozumiałe dla korzystających z usług pośrednictwa. W krajach anglo-amerykańskich przez setki lat ukształtowały się naturalne i zdrowe zasady obowiązujące w świecie nieruchomości. Właściciel nieruchomości korzysta z prawa wyboru : albo organizuje sprzedaż SAM albo wybiera najlepsze BIURO i proces sprzedaży powierza specjalistom. Zasady uczciwości kupieckiej są surowo w tych krajach przestrzegane. Operator, który otrzymał nieruchomość do sprzedaży organizuje akcję informacyjno – reklamową i kompleksowo obsługuje cały proces działań marketingowych a następnie zabezpiecza realizację transakcji. Prowizja jest skalkulowana w cenie nieruchomości tak, aby operator mógł zaprosić inne biura do współpracy i zaoferować nagrodę za pomoc i zorganizowanie kontrahenta do kupna. Większość krajów stosuje stawkę prowizyjną w wysokości 5% z przeznaczeniem: 1% na koszty prezentacji i reklamy oferty
2% na nagrodę dla biur uczestniczących w organizowaniu kontrahentów 2% na koszty operatora i organizatora transakcji. Pamiętać należy, że z tych 2% operator musi przeznaczyć połowę wpływów na promowanie ofert dotychczas nie sprzedanych. Jeżeli właściciel uczestniczy w kosztach reklamy, to kwoty wydatkowane przez niego odlicza się od kwoty prowizji pośrednika po sfinalizowaniu transakcji. 

Sprzedający doskonale zdaje sobie sprawę, że koszty organizacji całego procesu sprzedaży pokrywa operator i za wykonanie czynności należy się stosowne wynagrodzenie. Na całym świecie nikomu by nie przyszło do głowy aby zlecić sprzedaż do 10 biur w 10 różnych cenach bo byłoby to potraktowane jako oszukańcze praktyki i delikwent musiałby zapłacić wszystkim pośrednikom, których zaangażował do organizacji procesu sprzedaży, należne wynagrodzenie.  W takim systemie operator – doradca występuje w imieniu sprzedającego i jego reprezentuje w czasie realizacji sprzedaży. Kupujący ponosi koszty związane ze sprawdzeniem wtórnym oferty (prawnika, geodety, urbanisty). System jest prosty, skuteczny i zrozumiały dla wszystkich uczestników całej operacji.

W Polsce atrakcyjny zawód pośrednika – organizatora i doradcy na rynku nieruchomości został przez nawiedzonych twórców prawa całkowicie wypaczony. Pamiętać należy, że Polska była pozbawiona przez 50 lat prawa własności i unicestwione zostały wszelkie tradycje w obrocie nieruchomościami.
Zniewolony, socrealny rynek doprowadził także do likwidacji dobrych obyczajów i zasad
uczciwości kupieckiej. Ustawodawca w sposób prymitywny uregulował zasady pośrednictwa kilkoma zdaniami a nie ustalił zasad funkcjonowania uczestników procesu sprzedaży. Na rynku nieruchomości zakorzenił się model obsługi transakcji, gdzie kupujący i sprzedający płacą prowizję u tego samego pośrednika. Sprzedający zleca sprzedaż do kilkunastu biur w kilkunastu cenach. Brak wyobraźni i bezmyślność twórców prawa doprowadził do całkowitej degrengolady zasad dobrych obyczajów na rynku nieruchomości.
W takim systemie masowo stosowane są oszukańcze praktyki związane z omijaniem pośrednika już po zorganizowaniu kupca. Brak zasad doprowadził do chaosu na rynku nieruchomości i wytworzenia chorego systemu pośrednictwa w Polsce. Obsługa w tym segmencie rynku odbywa się na umowach loteryjnych (NA CHYBIŁ TRAFIŁ) , która w zasadzie uniemożliwia finansowanie i reklamę oferty przez operatora (jest ich nie raz kilkunastu). Kupujący natomiast nie chcą podpisywać umów (słusznie) skoro ma bezpośredni dostęp do oferty i właściciela w internetowych systemach prezentacji i reklamy. W rezultacie na rynku nieruchomości zapanowało ogólne przekonanie, że usługi pośrednictwa świadczone SĄ ZA DARMO!  W obrocie nieruchomościami zasada WYŁĄCZNOŚCI została całkowicie zbezczeszczona. Wyłączność to przecież warunek sine qua non prawidłowej organizacji procesu sprzedaży. Nieruchomości trzeba intensywnie reklamować z okazaniem jej lokalizacji i właściciela. Jest to jedyny towar, którego nie można przenieść na czas sprzedaży do sklepu, marketu czy komisu! Jeżeli sprzedający zleca organizację całego procesu wybranemu operatorowi to po realizacji zadania trzeba się z nim rozliczyć. Chory system doprowadził do tego, że pośrednik finansuje całą operację a właściciel po zorganizowaniu kupca oświadcza, że SAM znalazł już kontrahenta do umowy sprzedaży nie zwracając kosztów tego „znaleziska” organizatorowi i doradcy procesu sprzedaży.

Chory system doprowadził do całkowitego wyeliminowania amerykańskich systemów wielokrotnego oferowania MLS. W tych systemach operator na prawach wyłącznych przekazuje ofertę do wszystkich biur w Polsce z nagrodą za zorganizowanie kupca. Pośrednik – organizator i doradca rynku nieruchomości po studiach podyplomowych miał pełnić funkcję Radcy Handlowego na rynku nieruchomości podobnie jak Radca Prawny na rynku sądowniczym. Tylko czy Radca prawny mógłby funkcjonować w rodzimej krainie matrixa, gdzie klient zlecałby sprawę do kilkunastu kancelarii a płaciłby tylko temu, który wygrał w Sądzie?  Ponieważ twórcy prawa w Polsce znowu mają nową wizję i chcą zlikwidować szkoły i kwalifikacje dla profesjonalistów (deregulacja zawodów) radzimy sprawdzać czy doradca na rynku nieruchomości ma licencję zawodową i uprawnienia do organizacji sprzedaży. W prawdzie wizjonerzy w Rządzie i w Sejmie zgodnie twierdzą, że niewidzialna ręka rynku będzie kontrolowała hochsztaplerów na rynku nieruchomości ale przestrzegamy, że taki PARASPECJALISTA ds. wszelkich bez żadnych szkół i kwalifikacji może założyć czapkę niewidkę i zniknąć wraz z Twoimi pieniędzmi, majątkiem i nieruchomością.

Filozofia twórców prawa dowodzi, że do obsługi rynku nieruchomości niepotrzebna jest wiedza, doświadczenie i kwalifikacje (studia podyplomowe) – wystarczy chęć szczera i ubezpieczenia! Tylko kto zechce ubezpieczyć głupotę od błędów i wypaczeń - wszak głupoty ubezpieczyć się nie da. Autorom chorych pomysłów w Rządzie, Sejmie i Senacie dedykuję stare porzekadło – UCZYĆ SIĘ TRZEBA W SZKOŁACH A NIE NA BŁĘDACH!

Jerzy Krajan Szymański

Radca handlowy PGN

Polska Giełda Nieruchomości